Artikel
FASTIGHET: KONTORSVAKANSER STHLM MINSKADE ÖVERLAG 4KV -LASALLE
Publicerad 2010-01-12 15:11
STOCKHOLM (Direkt) Vakanserna har minskat på i stort
sett alla delmarknader i Stockholm under det fjärde kvartalet
2009, trots att mycket nya kontorsytor kommit ut på
marknaden. En svag vakansutveckling väntas under 2010, men
utblickarna är ändå ljusare än vid tidigare bedömningar.
Det säger Åsa Linder, analyschef på Jones Lang
Lasalle, till Nyhetsbyrån Direkt.
"I det tredje kvartalet var vakanserna i princip
oförändrade. Nu ser vi sänkta vakanser på alla delmarknader
utom en, den vi kallar för närförorter där vi ser en
justering uppåt. Annars är det på sina håll ganska stora
justeringar vakansnedgångar, med låga vakanser i moderna
fastigheter på alla delmarknader", säger Åsa Linder.
I Kista noterar Jones Lang Lasalle att vakanserna
minskat från 15,5 till 13,0 procent mellan det tredje och
fjärde kvartalet ifjol och från 7,7 till 6,5 procent i CBD
(central business district). Sammantaget har vakanserna i
Stockholm minskat från 12,2 till 11,5 procent under kvartalet.
"Det är stora tal och det visar att Stockholm klarat
sig förhållandevis bra, mycket bättre än vad vi trodde, i den
här konjunkturen både vad gäller vakanser och hyror", säger
Åsa Linder och fortsätter om aktivitetsnivån på
hyresmarknaden:
"Det intressanta är att vakanserna sjunker trots att
mycket kontorsytor kommit ut på marknaden under kvartalet,
86.000 nya kvadratmeter i centrala Stockholm, vilket tyder på
en hög uthyrningsaktivitet. Antalet nyuthyrda kvadratmeter
(så kallad "take up") under fjärde kvartalet, har gått upp
till 129.000 kvadratmeter. Det är en förhållandevis hög volym
över ett kvartal".
För helåret summerar Jones Lang Lasalle antalet
nyuthyrda kvadratmeter till drygt 390.000 i Stockholm, vilket
överstiger snittet på 375.000 kvadratmeter per år sedan 2000.
Hyresnivåerna i Stockholm har samtidigt legat kvar på
ganska oförändrade nivåer under det fjärde kvartalet, enligt
Jones Lang Lasalle, även om en viss dragning nedåt noteras.
"Den relativt höga uthyrningsaktivitet vi ser tolkar
vi som att parterna på marknaden närmat sig varandra. Man har
hittat en nivå som båda parter tycker är bra. De noteringar
vi har gjort föranleder att vi gör ytterligare justering
nedåt av hyran i CBD till 3.700 kronor per kvadratmeter, från
3.800 kronor under det tredje kvartalet", säger Åsa Linder.
I övriga innerstaden, där spreaden är stor, har
hyresnivån justerats ned från 3.100 kronor till 2.900 kronor
per kvadratmeter. Närförort och Kista ligger stilla på 1.900
respektive 1.800 kronor per kvadratmeter, medan
Solna/Sundbyberg justerats ned från 2.100 till 2.000 kronor.
Göteborg och Malmö klassas i sin tur som mer stabila
marknader än Stockholm, där vakanserna ligger mer stilla.
Vakansgraden i Malmö är oförändrad på 7,1 procent,
totalt sett, och primehyran ligger stilla på 2.000 kronor per
kvadratmeter. I Göteborg noteras en svag vakansökning från
8,2 procent till 8,3 procent och där har primehyran minskat
marginellt, från 2.200 till 2.150 kronor per kvadratmeter.
Enligt Jones Lang Lasalle låg direktavkastningskraven
på oförändrade nivåer jämfört med det tredje kvartalet.
"Men vi ser en press på bättre objekt och tror att vi
kommer att se det även under 2010. Det finns kapital men
väldigt få välbelägna, moderna, fastigheter. Skulle ett
sådant objekt komma ut på marknaden tror jag att man skulle
kunna få rätt så bra betalt. Från att ha varit en marknad där
nivåerna pressats upp ser vi en utplaning på yielderna",
säger hon.
Mätt över hela fjolåret väntas fastighetsbolagen
redovisa en värdenedgång i sina bestånd, då marknadshyrorna
justerats ned och vakanserna ökat på årsbasis.
"Under det sista kvartalet väntas inte några större
justeringar vare sig åt det ena eller andra hållet", menar
Åsa Linder och pekar på de värdejusteringar som redan tagits
upp.
Framåtblickande är fastighetsmarknaden
svårprognostiserad. Jones Lang Lasalle ser inte att en
vändning är realistisk redan i år, då kommande räntehöjningar
och en förväntat negativ sysselsättningsutveckling väntas
överväga de positiva signaler som har noterats.
Fastighetsrådgivaren justerar emellertid upp sina
prognoser för vakansgraden vid utgången av innevarande år.
"Vi tror inte att botten är nådd utan tror på en
något ökad vakans under 2010 och även en viss justering nedåt
av hyresnivåerna. Om vår prognos för vakansgraden tidigare
låg i storleksordningen 17 procent för Stockholm i slutet av
2010 tror vi nu på en vakansgrad på 14 procent. Vi tror på en
justering av primehyrorna från 3.700 kronor per kvadratmeter
idag för att bottna ut på 3.600 kronor i slutet av 2010",
säger Åsa Linder.
Andreas Joons +46 8 5191 7918
Nyhetsbyrån Direkt
